A continuación, te indicaremos que tipos de IMPUESTOS les afectan a las operaciones de compra y venta de Bienes Raíces en Chile.
Impuestos que analizaremos:
1| I.V.A.
2| Impuesto a la Renta
3| Franquicias y Beneficios Tributarios
Los bienes raíces también se “gravan” con estos otros impuestos por la sola tenencia del Bien: i) Contribuciones y ii) Sobre tasa de Contribuciones. Estos dependerán directamente de la tasación fiscal que tengan los bienes raíces y son de carácter anual.
¿Qué tipo de bienes?:
1) Bienes Corporales Muebles
2) Bienes Corporales Inmuebles (Bienes Raíces, Departamentos, Casas, Oficinas, Terrenos, Locales, Estacionamientos, etc)
3) Derechos reales sobre Bienes Corporales Muebles e Inmuebles
4) Cuotas de Dominio de Bienes Corporales Muebles e Inmuebles (si eres dueño solo de un% del bien).
Lo general es que se transfiera el 100% del Bien, pero puede ocurrir que se transfiera un % menor (por ejemplo, sucesiones, herencias familiares, sociedades de hecho).
El acto de Transferir puede ser a través de:
1) Contrato de Compra – Venta
2) Permuta
3) Dación en Pago
4) Trueque
5) Regalo
6) Donación
7) y otros.
1| I.V.A.
Se afectará con IVA aquellas operaciones de venta de Bienes Raíces en las cuales el “vendedor” tenga la característica de Habitualidad.
¿Qué te hace ser calificado de Vendedor Habitual?
Se deben analizar i) la Naturaleza, ii) la Cantidad y iii) la Frecuencia en que se efectúan las operaciones por parte del vendedor.
También calificas como habitual si tu intención y animo inicial fue comprar el Bien para posteriormente venderlo.
Conclusiones:
- Si la operación NO es “habitual” la venta NO esta afecta a IVA (no paga impuesto).
- Si la operación SI “es habitual” la venta está afecta a IVA, y lo que se grava con este impuesto es solo el valor de lo “construido”, lo que quiere decir que el valor del “Terreno” no se afectara con este impuesto.
¿Y si el Bien lo arriendo? ¿Debo pagar IVA?
Se paga IVA SI el Bien se encuentra “amoblado”, cuando cuenta con los muebles suficientes para el destino de habitación, (para estos efectos también se debe descontar el valor que corresponda al terreno).
Por el contrario, si el bien NO se encuentra “amoblado” NO paga IVA.
2| IMPUESTO A LA RENTA
Por lo general el “Mayor Valor” o “Utilidad” de la Venta del Bien, siempre y cuando las efectúan PERSONAS NATURALES tributan con:
- Impuesto Global Complementario, (residentes de Chile) o
- Impuesto Adicional, (no residentes en Chile).
¿Qué monto paga impuestos?
Debe tributar el Mayor Valor (Utilidad o Ganancia), que se obtiene de la siguiente manera:
Base Afecta a Impuesto:
(+) Precio de Venta
(-) Costo de Adquisición (actualizado por IPC)
(-) Gastos que se incurrieron en Mejoras del Bien (informados al SII)
(-) Compensación de Pérdidas por otras operaciones que ocurrieran en el mismo año
(-) o el Avalúo Fiscal informado al SII si se acogió a la Ley N° 20.780 para aumentar el costo de adquisición y mantener como base el Avalúo Fiscal
(=) Mayor Valor (Utilidad o Ganancia)
¿Qué alternativas tengo?
La Ley de Impuesto a la Renta establece «3 OPCIONES» para calcular y pagar el impuesto respectivo:
Opción 1: El Mayor Valor pagara Impuesto Global Complementario o Adicional en el mismo año de la operación, sobre base Percibida.
Opción 2: El Mayor Valor pagara Impuesto Global Complementario o Adicional (Reliquidado) por años de tenencia del bien, sobre base Devengada.
Opción 3: El Mayor Valor pagara un Impuesto Único y Sustitutivo con tasa de 10%.
¿Y cuál opción es la más conveniente?
No existe una receta única cuando de impuestos se trata, pero se debe “calcular” las opciones anteriormente mencionadas y elegir la mas conveniente en cuanto a impuestos.
3| FRANQUICIAS Y BENEFICIOS TRIBUTARIOS
La Ley de Impuesto a la Renta y otras leyes, ponen a disposición las siguientes franquicias y beneficios tributarios:
A) Mayor valor de 8.000 U.F. libres de impuestos: No constituye renta el mayor valor (utilidad o ganancia) de hasta 8.000 UF, app $ 229.600.000, que se genere en estas operaciones.
Este margen libre de impuesto es acumulativo por todas las operaciones, hasta completar las 8.000 UF.
Ojo con la letra chica:
Para poder acogerse a este beneficio, se debe cumplir:
1) + de 1 año entre la compra y la venta del Bien
2) + de 4 años en los casos de “subdivisión de terrenos”, construcción de edificios por pisos o departamentos
3) A terceros no relacionados.
B) Ingresos por Arriendos que provengan de Bienes DFL 2: Aquellos que tienen hasta 140 mts2 construidos.
b.1) Bienes que se adquirieron antes del 31 de octubre de 2010.
b.2) Solo respecto de hasta 2 Bienes que se adquirieron a contar de 1 de noviembre de 2010.
C) Crédito del Impuesto a la Herencia pagado: Si el bien que se esta transfiriendo, fueron adquiridos por sucesión (causa de muerte, herencia), se puede utilizar como crédito el impuesto que se pagó por dicha herencia.
D) Bienes adquiridos antes del 1 de enero de 2004: No constituye renta el mayor valor (utilidad o ganancia) independiente del número de operaciones o del monto de la Utilidad.
Normativa relacionada: articulo 17° número 8, letra b) de la Ley de Impuesto a la Renta:
https://homer.sii.cl//sacn/articulos/JAR028.pdf
CONTACTO:
El presente Blog, ha sido preparado exclusivamente para compartir información de interés nacional tributario.
Por si solo constituye una guía general y no una asesoría tributaria en especifico.
Nuestra recomendación para los usuarios que la reciban es siempre obtener una asesoría profesional especifica en materia tributaria la cual permita tomar decisiones.
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Santiago de Chile
Buenas tardes. si tengo una parcela adquirida hace menos de un año, con camino de servidumbre, arranque de agua y poste de luz fuera de una parcela de 5.000 MT2 ¿se considera urbanizada?. Muchas gracias y felicitaciones, muy buena publicación.
Hola Eduardo,
El SII siempre ha entendido por urbanización destinada a vivienda, la dotación de todos aquellos elementos que requiere una vivienda para su uso en óptimas condiciones, tales como: instalaciones de agua potable, electrificación, alcantarillado, colectores, pavimentación, etc.
(Sobre la materia, el SII impartió instrucciones mediante Circular N° 52, de 15/9/2008 y Circular N° 39, de 25/6/2009).
Espero sea de utilidad.
Muchas gracias Claudio, clarísimo . Reciba un cordial saludo desde Valdivia.
Estimados
Agradecido por la valiosa información que nos entrega el Blog felicitaciones
Gracias Ricardo, esperamos que sea de utilidad.
Estimados,
Soy persona natural con inicio de actividades de primera categoría, estoy en 14 D.
Recibí como regalo la 4° parte de un departamento.
Debo pagar impuesto como bie raíz?
Atenta a su respuesta,
Gracias
Hola Leyla:
Primera Pregunta: la 4ta parte Lo recibiste de regalo, pero a traves de que formal legal?
Por una herencia, por una donación, por una escritura de compra venta?
Para poder responder especificamente tu consulta.
Segunda Pregunta: y estos derechos que recibiste, los recibiste como persona natural o como empresaria individual ?? (al giro de la actividad comercial)?
Saludos
Claudio
Hola, una consulta..quiero comprar una parcela de 10mil m2 en el sur, debo hacer pozo de agua, me gustaria saber cuales son los impuestos que debo considerar, ??
La casa la haremos luego de un año..
De ante nano muchas gracias por vuestra respuesta
Saludos cordiales
Leonidas
hola Leo, a continuación te dejo las respuestas:
Estoy considerando que estas comprando con el animo de construir para luego vender.
El primer impuesto que debes considerar es el IVA (el cual grava la operación de venta), aca principalmente esta afecto a IVA la parte de la Construcción (la casa, el pozo, el cierre, la habilitación, etc)….. y la parte que no esta afecta es el Terreno.
Te dejo un ejemplo, precio de venta final $ 55.700.000
Como te afecta el iva?
Exento $ 20.000.000 valor del terreno
Afecto $ 30.000.000 (valor de lo construido)
IVA 19% $ 5.700.000
Precio de venta final $ 55.700.000
El segundo Impuesto a considerar es el impuesto a la Renta (impuesto a la ganancia), que grava principalmente la utilidad de la operación:
Precio de venta (sin IVA) $ 50.000.000
Costos $ 30.000.000 (a modo de ejmeplo)
Utilidad $ 20.000.000
Aca la Ley establece 3 opciones de tributacion:
a) Pagar Impuesto Global Complementario en el año de la percepcion de la venta;
b) Pagar Impuesto Global Complementario en el año del devengamiento de la venta con opción de reliquidación por los años de tenencia del bien;
c) Pagar un impuesto único del 10% sobre el mayor valor en el año de la percepción de la venta (utilizando una rebaja de 8.000 UF) esta opción daría un impuesto a pagar de $ 0 si se cumplen todos los requisitos que la Ley Establece.
Espero que sea de utilidad.
Saludos
Claudio
Buenas tardes. Excelente blog, gracias por publicar esto. Pregunta para ustedes: compré 2 terrenos de 5000m por 2.000.000 CLP cada uno (de mi hermano) en Febreuro 2021. Ninguna parcela está urbanizada y ambas con destino agricola. Tengo un comprador para cada propiedad, ambos se venden a 60.000.000 CLP c/u (i.e 58.000.000 utilidad c/u). ¿Es mejor para mí esperar un año completo antes de vender para minimizar los impuestos? Escuché que con las parcelas no urbanizadas no hubo diferencia, pero no estoy seguro. ¡Gracias!
Hola Josue, para responder tu consulta si los terrenos que compraste no los Subdividiste, solo debes esperar a que pase mas de 1 año entre la fecha de compra y la venta, y que a las personas que le vendes sean terceros no relacionados. Si cumples con eso, tienes el beneficio de las 8.000 UF libres de impuestos. Ojo que debes declararlo igualmente en el Formulario 22 en el año de la Venta, hay un recuadro especial para ello.
Si las vendes antes de 1 año, no gozaras de este beneficio tributario.
¡Gracias, muy útil!
hola, muy buena la publicación, quisiera saber que pasa en el caso de que cumples con las condiciones del beneficio tributario de las 8.000 UF pero vendes 3 bs raíces dentro de un periodo de 1 año, pero ojo, todos bs raíces adquiridos hace mas de 1 año (incluso hace más de 5), y el mayor valor de las 3 CV aun no supera las 8000. Puedo acogerme al beneficio, no se considera habitual?
gracias
Hola Leslie, en la actualidad la Ley de Renta elimino el concepto de «habitualidad», por lo tanto no influye en nada que vendas 3 bienes raices durante el periodo de 1 año, lo importante es cumplir con los demas requisitos, uno de ellos, que entre la fecha de compra y la fecha de venta, transcurra mas de 1 año, si cumples todos los requisitos puedes seguir gozando del beneficio. (De todas formas no olvides declarar estas operaciones en el recuadro del formulario 22 del año que corresponda).
Saludos y buen dia.
Hola Claudio, muchas gracias por tu respuesta, donde puedo encontrar mas información de la eliminación del concepto de habitualidad? por lo que entiendo de tu respuesta y del articulo en lo que respecta a la LIR (no de IVA), si yo no cumplo las condiciones para hacer uso del beneficio tributario de las UF8.000, puedo de igual forma elegir pagar el impuesto único y sustitutivo del 10%, y no ser catalogado como «habitual» y tributar en primera categoría como lo era antes.
el caso puntual es un terreno que subdividiremos y no podemos esperar los 4 años para vender, en ese caso, puedo vender antes y sólo pagar el 10% de impuesto del mayor valor?
gracias
Hola Leslie, lo que ocurre es que en Materia de IVA, existe el concepto de Habitualidad en al articulo 2° Numero 3) de la Ley de IVA, bajo el alero de la definicion de «Vendedor» de ahi se desprende que para ser vendedor, debes ser «habitual» en lo que haces.
En lo que respecta a Renta, la actual LIR (Ley de Impuesto a la Renta) ya no considera la presuncion de habitualidad que existia antes (la anterior LIR) en estas operaciones de venta de bienes raices.
Mas informacion detallada la encuentras en el Articulo 17, número 8, letra b) de la Ley de Impuesto a la Renta.
En respuesta a tu consulta, mi opinion es que NO, no es posible acogerse al impuesto sustitutivo del 10%, porque no???? porque la Ley establece que esta opcion solo aplicara en el caso que entre la venta y la compra de un bien «subdivido» exceda de 4 años. (lo indica el literal iv) del Articulo 17, número 8, letra b)).
Saludos
Perfecto, lo revisé donde me comentaste, me quedó clarísimo, en este caso debo declarar el mayor valor dentro de los ingresos anuales en mi global complementario.
Espero que sea la ultima pregunta.. donde puedo encontrar información con respecto a la venta de bienes raíces a relacionados.
Muchisimas gracias por tus respuesta, a veces la información está, pero no sabemos donde buscar .
saludos
La Ley te da en este caso 2 opciones (hay que hacer los calculos en ambos casos, para saber cual conviene mas):
1) Con Impuesto Global Complementario en «Base Percibida» y
2) Con Impuesto Global Complementario en «Base Devengada» y utilizando el mecanismo de Reliquidacion de Impuestos por el periodo de tenencia del Terreno (con tope de 10 años), puede ser que esta opcion sea mas conveniente que la opcion anterior (habria que hacer los calculos).
Para la norma de relacion en estos casos debes leer lo siguiente:
Articulo 17°, número 8, letra m) de la Ley de Renta y
Articulo 8°, número 17 del Codigo Tributario.
Saludos
Claudio
GRACIAS!
Estimado, este año que paso 2020 adquirí 2 vehículos y dos parcelas como persona natural total 200MM, también tengo una sociedad, debo pagar impuestos? de ser así, hay forma de pagar lo mínimo?
Hola Raul,
buen dia, las compras de Vehiculos y de Bienes Raices (parcelas) no generar pagos de impuestos… todavia no las has vendido.
Respecto de tu segunda consulta, si quieres me escribes a contacto@cyc-ca.com, para analizar en especifico tu situación en la Sociedad.
Buenas noches:
Mi nombre es Andrés . En la actualidad estoy creando una SPA para comenzar a comprar y vender propiedades con personalidad jurídica. Mi pregunta es, en la primera compra y venta como empresa, tengo que pagar iva?. Sé que al trabajar en esto tendré que comenzar a pagar impuestos en algún momento, pero no sé si en la primera operación y cuál tipo de impuestos debo pagar. Otra pregunta es si me dedico a esto, el tema de las 8000 uf, quiere decir que cuando complete este valor en ventas, tendré que pagar el 10% de las utilidades?. Gracias de antemano.
Hola Andres, gracias por escribir en el Blog.
Primero y lo más importante, al exencion de las 8.000 UF libres de impuesto a la renta (impuesto a la utilidad o ganancia) solo es para las «Personas Naturales», por lo tanto si te constituyes como una Sociedad Juridica «SpA», no puedes optar por este beneficio.
Las Empresas o Sociedades Juridicas tributan conforme a la reglas o normas de Primera Categoria, que principalmente es pagar impuestos por las utilidades (ventas menos costos y menos gastos).
Como guia general, al comprar y vender como sociedad, las operaciones estaran afectas a:
1) Impuesto al Valor Agregado (IVA) y
2) Impuesto a la Renta (utilidades o Ganancias).
Esta es una materia compleja, y existen normas especificas que aplicar en cuanto a IVA, con gusto te podemos asesoras detalladamente en tu emprendimiento, nos puedes escribir a contacto@cyc-ca.com
Espero que sea de utilidad.
Hola! Leyendo la respuesta me surgieron un par de dudas mas. Esta clarisimo los impuestos que se deben pagar al formar una sociedad para comprar y vender por medio de una sociedad, pero que posibilidad de rebajar/descontar impuestos se tiene? Y la segunda pregunta: mas arriba leí el ejemplo de que en una venta de una casa se graba con IVA el valor exclusivamente de lo construido (se descuenta el valor del terreno). Como aplica esto para el caso de un departamento?
Gracias!
hola Jaime:
Cuando te sometes a las reglas de la Primera categoría (regla de las empresas), tienes los siguientes beneficios:
a) Puedes descontar los costos de la operación;
b) Puedes Rebajar los Gastos de administración y Ventas de la operación;
c) Puedes utilizar como gasto una cuota de depreciación anual de los Activos Fijos (o llevarlo al 100% en el año de la compra);
d) Puedes postergar impuestos (beneficios de reinversión);
e) Puedes acogerte a tasas rebajadas de PPM;
f) Beneficios Pymes;
g) Tasas rebajadas de impuesto a la renta (hoy de 10%);
y otra serie de beneficios que la Ley de IVA y Renta establecen.
En el caso de la compra de un departamento, se hace una proporción de la construcción VS el terreno, en estos casos la proporción del terreno es menor (por ser depto), esto viene especificado a veces en la escritura de compra, facturas de compras, certificados de avalúos fiscales, etc.
Claudio
Buenas tardes
Referente al mismo tema, que pasa con el iva, ya que le compre a una persona natural la que vendio sin iva, cuando yo venda por la spa. tengo que pagar iva. ¿tengo alguna forma de rebajar el iva a pagar ya que no soporto iva en la compra ?
Estimados; Excelente columna, muy aclaratoria. Tengo una consulta. Como persona natural estoy vendiendo una propiedad que compre hace menos de un año (debido a que trasladaron por trabajo). La propiedad la compré con pie+ hipoteca. Tengo duda con el IVA y renta que debo pagar.
Para el IVA por lo que he leído ya no existe la presunción de habitualidad cuando se compra y vende en menos de un año, por lo que no debería pagarlo, estoy en lo correcto?
Para la renta, tengo entendido que no puedo acceder al beneficio de el tope de 8,000 UF libres de impuesto. Debería tributarlo en el global complementario? En ese caso tributaria la ganancia de la venta o el ingreso recibido?
Muchas gracias!!!
Hola Rodrigo, muchas gracias por tu comentario.
1) Desde el punto de vista del impuesto IVA, efectivamente la actual ley elimino el concepto de presunción de habitualidad, si vendias un bien antes de un año, no estarias cumpliendo los requisitos, para que este operacion quede afecta a IVA, ya que no te dedicas de manera habitual a vender propiedades. Entonces en conclusión la operación no esta gravada con IVA.
2) Desde el punto de vita del Impuesto a la Renta, efectivamente como estas vendiendo en menos de un año (entre la fecha de compra y la fecha de venta), le ley no te permite acceder al beneficio de las 8.000 UF libres de impuestos.
En esta situación, tienes 2 opciones para poder tributar:
a) Pagar Impuesto Global Complementario en el año de la «percepcion» de la venta;
b) Pagar Impuesto Global Complementario en el año del devengamiento de la venta con opción de reliquidación por los años de tenencia del bien.
Espero que sea de utilidad la informacion.
Saludos
Claudio
buenas tardes, si compre un terreno hace 10 años en el cual construí una casa hace 7 años y que nunca regularice…hoy si la vendo el mayor valor será la diferencia entre el valor del terreno y el precio de venta…lo que no considera el costo de la casa….si realizo la regularización de la construcción ahora…tiene que haber algún plazo entre la recepción final de la casa y la venta para que el costo de la casa se pueda considerar
hola Rodrigo:
El costo de la casa seria lo siguiente:
Base Afecta a Impuesto:
(+) Precio de Venta
(-) Costo de Adquisición (actualizado)
(-) Gastos que se incurrieron en Mejoras del Bien (siempre y cuando fueron informadas oportunamente al SII para el pago de contribuciones y avaluo fiscal)
(-) Compensación de Pérdidas por otras operaciones que ocurrieran en el mismo año
(-) o el Avalúo Fiscal informado al SII si se acogió a la Ley N° 20.780 para aumentar el costo de adquisición y mantener como base el Avalúo Fiscal
(=) Mayor Valor (Utilidad o Ganancia)
En tu caso, como no efectuaste los avisos al SII oportunamente sobre la construccion de la casa (con documentos como contratos, facturas, boletas, etc) no podras ocuparar el costo de construccion, dentro de los costos permitidos.
La Ley de Impuesto a la Renta solo establece el plazo entre la fecha de compra y la fecha de venta, independiente de cuando se hagan las regularaziones respectivas (en tu caso, la recepcion final).
Saludos
Claudio
Buenos Dias, compre una parcela hace 4 años , construi una casa que esta con su recepcion final e inscrita y paga contribuciones, por necesidad debo vender su valor excede con creces las 8.000UF como debo calcular el impuesto a pagar ? como persona natural ? o me seria mejor crear una sociedad aportando el bien y pagar por la diferencia que se produzca entre el aporte y la venta , vendiendo por la sociedad ?
Hola Elizabeth:
Primera pregunta: El precio de venta excede las 8.000 UF ? solo para precisar la informacion, dado que el beneficio de la exencion es sobre la Utilidad de la operacion (precio de venta menos el valor de la compra menos las mejores y construcciones).
Esto es para poder saber si la operacion esta dentro del limite de las 8.000 UF (de utilidad).
Segundo: La Ley en materia tributaria, establece que es legitima la opcion que tienen los contribuyentes de establecerse como ellos deseen, a traves de una sociedad, una spa, una limitada, como empresario individual etc. (se puede hacer)
Habria que hacer una evaluacion del caso, porque hay que cuantificar (en $$) cuales son los efectos tributarios de cada estructura, los pro y los contra de cada forma, el destino de las utilidades, etc.
Con gusto te podemos ayudar en esta decisión si gustas, escribenos a contacto@cyc-ca.com
Saludos
Claudio
Hola.
qué pasa al vender más de una propiedad, todas con mas de un año de compra.
Ya vendí una hace unos dos años, pero ahora quiero vender mas de una que sumada dan mas de 8.000 uf…. como persona natural.
hola Francisco:
Lo que se debe hacer, es llevar un control por cada venta que se haga, para saber cuanto saldo te queda de las 8.000 UF, ejemplo:
Venta de casa 1: utilidad de 3.500 UF, te queda un saldo de 4.500 UF;
Venta de casa 2: utilidad de 4.000 UF, te queda un saldo de 500 UF;
Venta de casa 3: tilidad de 2.500 UF, consumes los 500 UF que quedan y la diferencia, en este caso 2.000 UF son las que deben tributar en cualquiera de estas alternativas:
Opción 1: El Mayor Valor pagara Impuesto Global Complementario o Adicional en el mismo año de la operación.
Opción 2: El Mayor Valor pagara Impuesto Global Complementario o Adicional (Reliquidado) por años de tenencia del bien.
Opción 3: El Mayor Valor pagara un Impuesto Único y Sustitutivo con tasa de 10%.
Espero sea de utilidad.
Hola tengo una consulta compre una departamento nuevo que se inscribió a mi nombre en el mes de mayo, lo compre al contado, inicialmente pensaba vivir en el pero después del tema de la pandemia decidí cambiarme de ciudad. pero como inicie la compra en verde el año 2019 ya no pude desistir o perdería el dinero abonado. Si lo vendo ahora tendría que pagar impuesto? cuanto tiempo debería esperar para venderlo.
Hola Cinthya:
Efectivamente si la fecha de compra fue en mayo de 2021, y te decides a venderlo antes de 1 año, deberias pagar Impuesto (Global Complementario), que se origine por la utilidad (precio de venta menos el costo de la compra).
Para poder acogerte al beneficio de las 8.000 UF debes esperar a que pase mas de 1 año (desde que el bien se inscribio a tu nombre) para no pagar el Impuesto (Global Complementario).
Saludos
Claudio
Buenas Tardes
Quisiera hacer la una consulta .
Con mi hermana queremos comprar un terreno rural para fin habitacional porque queremos construir nuestras propias viviendas,pero no podemos comprar con dos rut,y nos piden formar una sociedad.
Hicimos una sociedad limitada entre ambas , pero no sabemos si tenemos que hacer iniciación de actividades si no vamos a lucrar con el terreno ?
Y si tuviésemos que hacer iniciación , que código de actividad correspondería?
Saludos
hola Angelica:
una pregunta: quien les indica que “no pueden” comprar en conjunto? con dos Rut?
Por lo general las sociedades se crean para desarrollar actividades comerciales, y con ánimo de lucrar, en su caso, ustedes no van a desarrollar ninguna actividad comercial (el objetivo es construir para que vivan), yo le daría una vuelta al por qué? no pudieron comprar ambas, dado que desde el punto de vista tributario, el comprar un terreno, construir para vivir, no es lo que yo recomendaría.
Saludos
Claudio
Estimado Claudio;
Muchas gracias por su valiosa ayuda.
Mi primo compró 3 hectáreas agrícolas hace más de 4 años como persona natural
Este año loteo el terreno en parcelas de 5000 mts2 y va a vender 3 lotes a familiares, todas como persona natural.
El esta preocupado de que le vayan a cobrar impuestos adicionales o al lucro o algún impuesto extraordinario o que deba constituirse con iniciación de actividades para poder vender esas 3 parcelas.
Favor nos podrías ayudar aclarando la situación.?
Hola, resulta que compré alrededor de 6 años una parcela y este año la subdividimos en 22 terrenos y queremos empezar a vender, pero ignoro el tema de los impuestos, por lo que leí están exentos de impuestos por habitualidad y eso de 8000 uf.
Agradezco me puedan aclarar esas incognitas
Hola Humberto:
Si efectivamente, si eres persona natural y comienzas a vender estas subdivisiones (22 terrenos) podrías optar al beneficio de las 8.000 UF libres de impuestos.
Ojo que hay que evaluarlo, porque esta exención tiene requisitos específicos que se deben cumplir todos, así que por favor no dejes de asesorarte (nosotros te podemos ayudar).
Como funciona esta exención (no pago de impuestos) en términos generales
Las utilidades que tengas hasta 8.000 UF no pagaran impuestos (hay que chequear bien la letra chica de la Ley)
Todo lo que exceda las 8.000 UF tendrá que pagar impuestos.
y existen 3 alternativas:
Opción 1: El Mayor Valor pagara Impuesto Global Complementario o Adicional en el mismo año de la operación.
Opción 2: El Mayor Valor pagara Impuesto Global Complementario o Adicional (Reliquidado) por años de tenencia del bien.
Opción 3: El Mayor Valor pagara un Impuesto Único y Sustitutivo con tasa de 10%.
Cual te conviene más???? hay que hacer los cálculos de cada uno (te podemos ayudar con esto).
Espero que sea de utilidad.
Saludos
CC
Hola, muy interesante el blog y educativo.
Recibí por herencia 1/6 de una parcela como persona natural el año 1990 y además, compre otras parcelas con escrituras de compraventa del mismo año. Si quiero venderlas ahora, cual seria el tratamiento tributario de ambos casos? Muchas gracias
hola Rodrigo: En tu caso, la ley de impuesto a la Renta (LIR), contempla una «exención» (no pagas impuestos) por los bienes raíces que se adquirieron con anterioridad al año comercial 2004. En este caso es una buena noticia para ti.
Ahora, igual se debe declarar en el Formulario 22 (no olvides hacerlo, o Asesórate con nosotros) porque es obligación informarlo.
Respecto de las siguientes compras que hiciste, habría que evaluar la fecha de adquisición para saber el tratamiento tributario de estas.
Saludos
CC
Hola. Me gustaría saber si es que compro un departamento en verde, debo pagar contribuciones? Saludos.
hola Fernanda: no debes pagar contribuciones por la compra de una propiedad en Verde (por el momento).
Comenzaras a pagar «contribuciones» una vez que celebres el contrato de «compra-venta» de la propiedad y esta sea inscrita por el Conservador correspondiente a tu nombre (cuando el bien este totalmente construido y pueda ser enajenado), desde ahí en adelante el bien será tuyo legalmente y comenzaras con el pago de las contribuciones (si es que aplica) recuerda que existe un tramo exento de pago, que es cercano a un avalúo fiscal de 38 millones de pesos.
Espero que sea de utilidad la respuesta.
Saludos
CC.
Hola buen dia, mi consulta es yo compre(18.000.000) una vieja propiedad y la estoy restaurando para venderla pero quiero hacer un inicio de actividades y dedicarme a este rubro ¿ que impuesto debo de pagar?, la idea no es pagar tanto impuesto.
puedo rebajar materiales que he comprado para restaurar?.
o como persona natural cuantas veces puedo comprar y/o vender sin giro comercial
hola Raul, si te parece me puedes llamar a + 56 9 79960641 , no tiene ningún costo asociado, así podemos guiarte de una mejor forma.
Saludos
Claudio
Hola, una persona natural vende una propiedad a una empresa de la cual es socia (relacionada), por el mayor valor deberá incluirlo en su base imponible (IGC) o pagar por única vez un impuesto único del 10%?
Hola Patricia:
En este escenario, no tienes ninguna otra opción, ya que estarías en los «supuestos de relación» que establece el mismo artículo 17 N°8 de la LIR, y tendrías que incluir el mayor valor de la operación en la Base Imponible del Impuesto Global Complementario (o impuesto adicional si es extranjero), en el año del devengamiento de la operación.
Texto Artículo 17 N°8 inciso 1 letra m)
«No obstante lo dispuesto en las letras precedentes, si la enajenación de dichos bienes se efectúa por el propietario a una sociedad de personas o anónima cerrada en que participe directa o indirectamente; o, al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad; o, a un relacionado en los términos del número 17 del artículo 8° del Código Tributario; o, a los directores, gerentes, administradores, ejecutivos principales o liquidadores, así como a toda entidad controlada directamente o indirectamente por estos últimos, el mayor valor obtenido se gravará con impuestos finales en base devengada. Lo establecido en este inciso no aplicará a la entrega y ejercicio de opciones a que se refiere la letra l) anterior.”
Saludos
Claudio
Gracias Claudio.
En este caso tampoco puedo optar al pago de impuesto único del 10%?
Atte.
Patricia
Lamentablemente no, ya que se pierden las opciones que la Ley establece al vender a un «relacionado», esa opción solo la tienen los que enajenan a un «no relacionado» y cumpliendo los demas requisitos que la Ley establece.
Saludos
Claudio
hola estimados, somos unas SRL, y necesitamos traspasar o vender 2 inmuebles.
1 es de antes del 2004 y otro después del 2004.
como debiesen tributar estos bienes?
Hola Patricio:
Entiendo que:
i) Son una Sociedad de Responsabilidad Limitada (SRL);
ii) Los bienes inmuebles son de propiedad de la SRL;
iii) La SRL lleva contabilidad completa en base a renta efectiva.
En base a lo anterior (si corresponde confirmar), la SRL debe tributar conforme a las reglas de la Primera Categoria, según el régimen tributario de la SRL, esto es:
a) 14 A con tasa 27%;
b) 14 D, número 3, con tasa 10%; y
c) 14 D, número 8, exenta de Impuesto de Primera Categoria, pero afecta a Impuestos Finales.
Saludos
Claudio
Hola Claudio. Tengo una consulta como persona jurídica (IVA).
Si una sociedad compró un terreno sin estar urbanizado (compra sin iva) pero lo vende después de 8 años con una bodega (urbanizada) y tiene un giro de compra, venta, alquiler (excepto amoblados) de inmuebles, ¿puede acogerse a la no habitualidad? (única venta).
Saludos
Hola Sergio:
Una sociedad persona jurídica, que tiene el giro de “compra, venta, alquiler (excepto amoblados) de inmuebles”, significa que es Vendedor Habitual, de estos inmuebles, o sea se constituyó para realizar estas actividades, con eso declara si intención de dedicarse a esto de forma habitual.
En mi opinión, no puede indicar que no es vendedor habitual, dado los antecedentes, independiente que solo haga 1 venta, la sociedad se creó para ese fin.
No Obstante lo anterior, la venta que se haga, se debe gravar con IVA, solo la parte de lo construido, en este caso la bodega, por lo que se debe descontar de la Base Imponible para el cálculo del IVA, el valor del costo del terreno (la ley expresamente lo indica), por lo que solo quedará gravada con IVA el diferencial y no el total de la venta.
Saludos
Claudio
Excelente atención me aclararon todas mis dudas, muy profesionales buen desempeño Gracias
Buenas tardes, compre 2 parcelas, como persona natural, durante este año y quiero venderlas. tengo que pagar algún tipo de impuesto si soy persona natural?
Cuantas parcelas puedo comprar en el año para no ser habitual?
A que impuestos estoy sujeto?
Y si quiero trabajar en la compra y venta de terrenos cual es mi giro, razón social para este trabajo y que impuestos debo pagar? Me gustaria un buen asesoramiento
saludos
Hola Buenas tardes una consulta, hace 3 meses compre un terreno urbano y lo subdividí en 3 al vender 2 de los 3 lotes debo pagar Impuesto.
Hola Cristian:
Si, debes pagar impuesto a la renta por estas operaciones, se llama Impuesto Global Complementario (IGC) en caso de que seas residente de Chile, este impuesto se calcula sobre la utilidad que tuvo la operación (o las operaciones que en este caso fueron 2 ventas), específicamente se paga sobre base Percibida, que es cuando recibes efectivamente los flujos de las ventas.
No gozas de los beneficios y/o alternativas que la Ley de Renta (LIR) establece porque entre la compra del terreno, la subdivisión y la posterior venta, paso un lapso menor a 4 años.
Saludos
Claudio
Estimados, Consulta compre un terreno que quedó inscrito a mi nombre en agosto 2021 por 7.000 UF. Si vendo el terreno antes de un año, por ejemplo a 8.000 UF. Cual es el impuesto que debo pagar por la habitualidad en la venta (al ser menor a un año). Debo pagar un impuesto sobre el precio de venta (8.000 UF) o debo pagar un impuesto sobre la utilidad de la venta (1.000 UF en este caso). En caso de pagar un impuesto, que porcentaje es? un 10%, 19% de IVA, o según tramo de impuesto a la renta por ingresos personales? Desde ya muchas gracias por la ayuda.
Hola Rodrigo:
En este caso, por la venta se deben analizar dos tipos de impuestos:
a) IVA: que en este caso no aplica, porque solo se está vendiendo un terreno, no hay nada que pagar.
b) Renta: En cuanto al impuesto a la renta, dada la situación que vendiste en menos de un año, se debe pagar Impuesto Global Complementario sobre la utilidad, en este caso sobre las 1.000 UF, este impuesto es de carácter progresivo, esto quiere decir que es un % mayor según el nivel de ingresos que tenga cada persona, y va entre 0% y un 40% (8 tramos) . Acá se deben sumar todos los ingresos que obtuviste durante el año, por la venta del terreno, sueldos, honorarios, pensiones, otros ingresos, etc.
Puede revisar la tabla de Impuesto Global Complementario, para que veas los tramos acá (como referencia): https://www.sii.cl/valores_y_fechas/renta/2021/personas_naturales.html
Saludos
Claudio
Estimados, tengo la siguiente duda, adquirí por herencia la mitad de una casa el año 2001, y ahora este ultimo año adquirí el resto de la misma, por lo cual tengo la duda sobre su tratamiento tributario si es que la quisiera vender, ¿la primera mitad se encentraría exenta y la segunda parte se regiría con la nueva ley?
Saludos, excelente blog
Hola Manuel:
Estoy muy de acuerdo con tu interpretación para ambos casos.
La primera adquisición en 2001 (herencia), quedaría con la ley anterior, que en determinados casos y cumpliendo los requisitos podría eventualmente ser “Ingreso No Renta”
La segunda adquisición (compra) en 2021, quedaría con la ley nueva, habría que evaluar cual es la mejor alternativa de tributación para esta parte.
Saludos
Claudio
Estimados, tengo una duda con respecto a la venta de una propiedad.
Mi mamá compro en 2015 un terreno que posteriormente Urbanizo para poder habitar.
Por diversos temas no se realizó la escritura y su inscripción hasta septiembre del año pasado.
Actualmente se quiere vender la propiedad pero le indicaron que si realiza la venta en menos de un año de haberla inscrito en el conservador de bienes raíces, el SII le cobraría una «Multa» que entendería hace referencia realmente a algún impuesto.
¿Existe posibilidad de realizar la venta sin pagar este valor al SII?
¿El cobro que ejecuta el SII es por Global Complementario o por concepto de I.V.A?
De antemano agradezco su respuesta.
Estimado Sergio:
El impuesto que debe pagar su madre, es el Impuesto Global Complementario, (impuesto a la renta) por la utilidad de esta operación, y esto es porque ha pasado menos de 1 año entre la fecha de adquisición (acá se cuenta la fecha de inscripción en el Conservador), y la fecha de venta.
No es una multa, es un impuesto que se debe pagar, y este impuesto tiene una tasa de 0% o 40% dependiendo de la utilidad de la operación, no es una tasa fija.
Saludos
Claudio
hola… Excelente articulo.
mi consulta .
¿ Quien paga el IVA en una compra/venta de propiedad antes de 1 año? ¿comprador o vendedor?
Gracias
Gabriel
hola Gabriel:
El IVA es impuesto que debe recargar (sumar) el vendedor, en el precio de venta.
Este impuesto lo debe pagar el comprador.
Saludos
Claudio
Hola
Tengo una duda respecto del plazo de una año entre compra y venta para efectos del beneficio tributario de las 8.000 UF.
Debido a que habían hipotecas antiguas no alzadas que demoraron un tiempo en alzarse, tengo seis meses de diferencia entre la fecha de compra según escritura y fecha de la inscripción de compra a mi nombre el CBR.
Cual de las dos fechas debo considerar para el plazo del año?
Slds
hola Estimado/a:
En estos casos el Servicio de Impuestos Internos de Chile, ha indicado que para efectos del computo de dias, en la compra, se debe realizar desde la Fecha de Inscripción del Bien Raíz en el Conservador respectivo, y no desde la fecha de la escritura de compra.
Saludos
Claudio
Clarisimo! Muchas gracias
Buenas tardes
hace 8 años compramos a nombre de la sociedad ltda (2 socios) un terreno en el cual construimos una casa. Ahora quemos vender el inmueble ( menos de 8000 uf) la empresa no tiene el giro de inmobiliaria y nunca a vendido propiedades, cual será la mejor manera de hacerlo a fin de pagar menos impuestos, que se quede una parte de la venta en la empresa o solo retiran los socios o todas las anteriores?
muchas gracias
Sebastian
Hola Sebastian:
Muchas gracias por escribir en nuestro blog, el objetivo del mismo es dar a conocer materias tributarias para que sean de fácil comprensión de nuestros clientes y comunidad, no tiene por objeto hacer recomendaciones de carácter específico, esperamos tu comprensión.
Para cualquier asesoría en específico por favor escríbenos a contacto@cyc-ca.com, feliz te ayudamos.
Buenas noches! He intentado buscar la información en muchas partes, pero no la encuentro. Tenemos un terreno y vamos a construir. Sé que existe el beneficio tributario DFL2 para viviendas de hasta 140m2 y mi duda es si vale la pena ajustarnos a ese metraje para obtener estos beneficios. La duda es porque para empezar no sabemos si la casa estaría afecta al beneficio. Tampoco si es realmente importante, porque segun entiendo la rebaja en las contribuciones seria solo por 10 años (y tampoco sé si seria importante, ya que no sé cuánto tendriamos que pagar sin descuento). Y por último, entiendo que el mayor beneficio estaría relacionado con los impuestos en um futuro al vender esa casa, pero tampoco entiendo miy bien, para tomar una decision de si vale la pena o hago mi casa más grande y punto. Agradeceria mucho la orientacion.
Hola Sol (Viviana)
Muchas gracias por escribir en nuestro blog, el objetivo del mismo es dar a conocer materias tributarias para que sean de fácil comprensión de nuestros clientes y comunidad, no tiene por objeto hacer recomendaciones de carácter específico, esperamos tu comprensión.
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Hola buen Blog aclara varias cosas, si quiero vender un campo 500Hect, app, el cual es una parte de una adquicicion de mas de un año, que se recomienda para poder pagar un menor valor en inpuestos o quedar exento…. que seria lo mas recomendable
Hola Cristian
Muchas gracias por escribir en nuestro blog, el objetivo del mismo es dar a conocer materias tributarias para que sean de fácil comprensión de nuestros clientes y comunidad, no tiene por objeto hacer recomendaciones de carácter específico, esperamos tu comprensión.
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Hola. Estoy vendiendo una propiedad amoblada. La venta se ha separado el valor de los muebes. Mi pregunta es como se pagarà el impuesto por los muebles. La vendo como persona natural.
Si vendo una casa en el extranjero para comprar una en Chile que impuestos debo pagar para ingresar esas platas de la venta a Chile??
Hola al vender un campo de 40 hectáreas avaluado en 400 millones se paga!? Y cuanto?
Hola!
Necesito vender dos propiedades sin deuda para comprar una de mayor precio (una que compre en 1500 uf y venderé en 2000; y una en la que actualmente habito, inscrita en diciembre del 2021 a mi nombre en el conservador que compré en 7700 UF, y espero vender en un precio cercano). Con todos los cambios de la ley, me queda la duda de si puedo ser considerado vendedor habitual, considerando la venta de las dos propiedades en un mismo periodo, y si debo pagar impuesto…y cual sería el impuesto en caso de tener que pagarlo. Miles de gracias!
Hola Buen día,
Adquirí una propiedad como persona natural hace menos de 1 año, no vendo ni compro propiedades como negocio, es más sería mi primer departamento que vendo.
Si vendo esta propiedad, puedo acceder a pagar el 10% de la ganancia? o tiene que entrar en el global complementario?
Muchas gracias
Buenos dias,
Me llamo Jorge Emílio,soy ciudadano español. Estoy realizando la venta de un terreno en Rancagua valorado en 60 millones de pesos. Lo adquirí por herencia. Según el monto entiendo que estoy dentro de la la exencion de los 80.000 UF, de esta forma me libero de pagar impuestos a la Hacienda Chilena, pero ¿que sucede cuando debo declarar a Hacienda española? Si lo tributo en en Chile y no he de pagar impuestos,¿en España me pueden exigir pagar los impuestos de aumento de patrimonio? ¿Prevalece la ley chilena?ya que se tributa por todo el patrimonio mundial de la persona.
Hola tengo una consulta. Si adquirí un buen raíz por herencia ¿También debo esperar un año para no ser considerado vendedor habitual? ¿Está especificado en alguna norma?
Buenos días, quisiera consultar si puedo donar o vender mi casa a mi hija. esta se encuentra en bien conyugal, o solo puedo ceder mi 50 %, lo cual debería pagar impuesto por esto. La propiedad tiene un valor tributario de 25.000.000. –
Muchas gracias
Buenas noches,
Cuanto es el impuesto que debo pagar por ser un vendedor habitual de propiedades? Estacionamientos y bodegas pequeñas pagarían dicho impuesto también?
Si es así, en que momento se paga ese impuesto?
Saludos
Cristian
Hola. Como saber cuánto impuesto debo pagar por una en propiedad que vendere a 500 millones y hace 4 años me costó 130 ? Favor su ayuda
Un ejemplo
Si compro una csa en 80 millones y la vendo en 100 millones
Cuanto es el total que debo pagar entre impuestos, iva etc.
Sumando todos los pagos que debo hacer.
Si esa operación me genera 20 millones, cuanto es lo que debo descontar entre iva, impuestos y todo lo que se cobra, para poder saber cuanto será la ganancia líquida real que me quedará para mi.
Muchísimos gracias.
Hola mí nombre es Cristian.
La pregunta es la siguiente: Compré 5000 mts. 2
Estoy pagando contribuciones cómo sitio eriazo. La verdad e construido mí casa ahí y ahí vivo actualmente.
Es rural tengo luz y agua por apr. De cordillera sin filtros.
Compré hacé un año y un par de meses.
Puedo vender? Y estar exento de pagó.?
Y la otra pregunta. Puedo hacer algo para no pagar esas contribuciones ya qué resido ahí mismo. Gracias de antemano.
Hola, somos una sociedad limitada de 4 personas que tenemos una propiedad adquirida hace 15 años atrás,que queremos vender. Está tasada en 750 millones. ¿Cuánto impuesto debemos pagar al momento de vender? Gracias!!
hola hace 15 años compramos una casa via leasing, la terminamos de pagar el año pasado, aun no la hemos inscrito por demoras en el leasing, pero , necesito venderla….y tengo un comprador…al ver la escritura de compra de hoy , sale que la compramos en 600 uf, pero hoy la vendemos en 1900 uf…como aun no esta inscrita en el conservador de bienes , al inscribirla , debo esperar, un año para venderla o se toma en cuenta que esto fue un leasing y llevamos 15 años pagandola??
gracias
Buenas noches. Le envié Formulario solicitándole una reunión, pero no puedo dejar de exprsarle mis sinceras felicitaciones. Soy Profesora de Lenguaje, en mis compras de bienes raíces actuales, he perdido mucho dinero por falta de encontrar un profesional Contable que entienda bien el tema. Seré su eterna agradecida de poder contactarnos con Ud junto con mi Socia, le enviá correo. Grandes saludos desde Iquique, y no se imagina el bien que hace con su clara y profesional información. Desde http://www.hotelcasadelprofesor.cl