A continuación, te indicaremos que tipos de IMPUESTOS les afectan a las operaciones de compra y venta de Bienes Raíces en Chile.
Impuestos que analizaremos:
1| I.V.A.
2| Impuesto a la Renta
3| Franquicias y Beneficios Tributarios
Los bienes raíces también se “gravan” con estos otros impuestos por la sola tenencia del Bien: i) Contribuciones y ii) Sobre tasa de Contribuciones. Estos dependerán directamente de la tasación fiscal que tengan los bienes raíces y son de carácter anual.
¿Qué tipo de bienes?:
1) Bienes Corporales Muebles
2) Bienes Corporales Inmuebles (Bienes Raíces, Departamentos, Casas, Oficinas, Terrenos, Locales, Estacionamientos, etc)
3) Derechos reales sobre Bienes Corporales Muebles e Inmuebles
4) Cuotas de Dominio de Bienes Corporales Muebles e Inmuebles (si eres dueño solo de un% del bien).
Lo general es que se transfiera el 100% del Bien, pero puede ocurrir que se transfiera un % menor (por ejemplo, sucesiones, herencias familiares, sociedades de hecho).
El acto de Transferir puede ser a través de:
1) Contrato de Compra – Venta
2) Permuta
3) Dación en Pago
4) Trueque
5) Regalo
6) Donación
7) y otros.
1| I.V.A.
Se afectará con IVA aquellas operaciones de venta de Bienes Raíces en las cuales el “vendedor” tenga la característica de Habitualidad.
¿Qué te hace ser calificado de Vendedor Habitual?
Se deben analizar i) la Naturaleza, ii) la Cantidad y iii) la Frecuencia en que se efectúan las operaciones por parte del vendedor.
También calificas como habitual si tu intención y animo inicial fue comprar el Bien para posteriormente venderlo.
Conclusiones:
- Si la operación NO es “habitual” la venta NO esta afecta a IVA (no paga impuesto).
- Si la operación SI “es habitual” la venta está afecta a IVA, y lo que se grava con este impuesto es solo el valor de lo “construido”, lo que quiere decir que el valor del “Terreno” no se afectara con este impuesto.
¿Y si el Bien lo arriendo? ¿Debo pagar IVA?
Se paga IVA SI el Bien se encuentra “amoblado”, cuando cuenta con los muebles suficientes para el destino de habitación, (para estos efectos también se debe descontar el valor que corresponda al terreno).
Por el contrario, si el bien NO se encuentra “amoblado” NO paga IVA.
2| IMPUESTO A LA RENTA
Por lo general el “Mayor Valor” o “Utilidad” de la Venta del Bien, siempre y cuando las efectúan PERSONAS NATURALES tributan con:
- Impuesto Global Complementario, (residentes de Chile) o
- Impuesto Adicional, (no residentes en Chile).
¿Qué monto paga impuestos?
Debe tributar el Mayor Valor (Utilidad o Ganancia), que se obtiene de la siguiente manera:
Base Afecta a Impuesto:
(+) Precio de Venta
(-) Costo de Adquisición (actualizado por IPC)
(-) Gastos que se incurrieron en Mejoras del Bien (informados al SII)
(-) Compensación de Pérdidas por otras operaciones que ocurrieran en el mismo año
(-) o el Avalúo Fiscal informado al SII si se acogió a la Ley N° 20.780 para aumentar el costo de adquisición y mantener como base el Avalúo Fiscal
(=) Mayor Valor (Utilidad o Ganancia)
¿Qué alternativas tengo?
La Ley de Impuesto a la Renta establece “3 OPCIONES” para calcular y pagar el impuesto respectivo:
Opción 1: El Mayor Valor pagara Impuesto Global Complementario o Adicional en el mismo año de la operación, sobre base Percibida.
Opción 2: El Mayor Valor pagara Impuesto Global Complementario o Adicional (Reliquidado) por años de tenencia del bien, sobre base Devengada.
Opción 3: El Mayor Valor pagara un Impuesto Único y Sustitutivo con tasa de 10%.
¿Y cuál opción es la más conveniente?
No existe una receta única cuando de impuestos se trata, pero se debe “calcular” las opciones anteriormente mencionadas y elegir la mas conveniente en cuanto a impuestos.
3| FRANQUICIAS Y BENEFICIOS TRIBUTARIOS
La Ley de Impuesto a la Renta y otras leyes, ponen a disposición las siguientes franquicias y beneficios tributarios:
A) Mayor valor de 8.000 U.F. libres de impuestos: No constituye renta el mayor valor (utilidad o ganancia) de hasta 8.000 UF, app $ 229.600.000, que se genere en estas operaciones.
Este margen libre de impuesto es acumulativo por todas las operaciones, hasta completar las 8.000 UF.
Ojo con la letra chica:
Para poder acogerse a este beneficio, se debe cumplir:
1) + de 1 año entre la compra y la venta del Bien
2) + de 4 años en los casos de “subdivisión de terrenos”, construcción de edificios por pisos o departamentos
3) A terceros no relacionados.
B) Ingresos por Arriendos que provengan de Bienes DFL 2: Aquellos que tienen hasta 140 mts2 construidos.
b.1) Bienes que se adquirieron antes del 31 de octubre de 2010.
b.2) Solo respecto de hasta 2 Bienes que se adquirieron a contar de 1 de noviembre de 2010.
C) Crédito del Impuesto a la Herencia pagado: Si el bien que se esta transfiriendo, fueron adquiridos por sucesión (causa de muerte, herencia), se puede utilizar como crédito el impuesto que se pagó por dicha herencia.
D) Bienes adquiridos antes del 1 de enero de 2004: No constituye renta el mayor valor (utilidad o ganancia) independiente del número de operaciones o del monto de la Utilidad.
Normativa relacionada: articulo 17° número 8, letra b) de la Ley de Impuesto a la Renta:
https://homer.sii.cl//sacn/articulos/JAR028.pdf
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